Sahibinden satılık arsa alırken karar verirken dikkate alınması gereken faktörler gayrimenkul yatırımlarının en önemli aşamalarından birini oluşturur. Özellikle inşaat ve gayrimenkul sektörü hızla gelişirken, arsa alımının temel amacı net şekilde belirlenmelidir. Arsa satın alma sürecinde ilk adım arsanın yatırım mı yoksa konut amaçlı mı kullanılacağına karar vermek olmalıdır. Çünkü her iki amaca yönelik arsalar farklı özellikler ve avantajlar sunar.
Arsa alırken dikkat edilmesi gereken diğer önemli faktör imar durumu ve hukuki durumu hakkında detaylı araştırma yapmaktır. İmar planına uygun olup olmadığı, arsanın üzerine yapı inşa edilip edilemeyeceği çevresindeki altyapı olanakları ve elektrik su gibi temel hizmetlerin mevcut olup olmadığı gibi faktörler, satın almayı planladığınız gelecekteki kullanım potansiyelini doğrudan etkiler.
Satılık arsa konusunda dikkat edilmesi gereken faktörler yatırım ve kullanım amacınıza göre değişkenlik göstermektedir. Bu nedenle, alım sürecine başlamadan önce dikkatlice planlama yapmanız ve her aşamada araştırma yapmanız büyük önem taşır. Satın alırken sadece fiyatına bakmak yeterli olmayacaktır. Aynı zamanda hukuki durumu konumu gelecekteki değer artışı potansiyeli gibi pek çok faktör göz önünde bulundurulmalıdır. Bu unsurlar, satın alacağınız arsadan elde edebileceğiniz kazancı veya yaşayabileceğiniz olası sorunları doğrudan etkiler.
Arsa alırken tapu üzerinde yazan bilgiler mülkiyet hakkınızın sağlıklı şekilde devralınabilmesi açısından kritik öneme sahiptir. Tapu sicili, arsanın geçmişini ve üzerinde herhangi bir yasal sınırlama bulunup bulunmadığını belirleyen resmî belgedir. Bu nedenle satın almayı düşündüğünüzde tapu kaydını detaylı şekilde incelemek gerekmektedir. Ayrıca tapusunda herhangi bir şerh veya sınırlama bulunmamalıdır.
Özellikle satın almak istediğiniz arsa üzerinde herhangi bir şerh olup olmadığını öğrenmek gerekir. Bunun için Tapu Müdürlüğü’ne başvurmanız gerekmektedir. Bu şerhler arsanın hukuki durumunu doğrudan etkiler ve satıcı tarafından kaldırılmadığı sürece alıcı için ciddi riskler oluşturmaktadır. Eğer tapu kaydında arsanın üzerinde herhangi bir kısıtlama, örneğin ipotek veya haciz gibi durum tespit edilirse sınırlamanın kaldırılmasını talep etmelisiniz. Satıcı, satılık arsa üzerindeki tüm sınırlamaları kaldırmadan satış işlemi gerçekleşmemelidir.
Arsa alırken dikkat edilmesi gereken önemli unsurlardan biri de ruhsatsız veya kaçak yapı bulunup bulunmadığıdır. Eğer arsa üzerinde inşa edilmiş yapı varsa yapının yasal olup olmadığına bakılmalıdır. Ayrıca gerekli izinlerin alınıp alınmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Belediyeler ruhsatsız yapıların yıkılması için belirli süre tanısa da süre içinde yapılan yapılar için cezai işlem uygulanır. Eğer kaçak yapı arsa üzerinde mevcutsa alıcı olarak siz de yapının cezasına katlanmak zorunda kalırsınız. Çünkü emlak satışlarında önceki sahip tarafından yapılan yasal olmayan işlemler yeni sahibini de bağlar.
Bir diğer önemli konu arsanın geçmiş yıllara ait emlak vergisi borçlarıdır. Ayrıca satın alırken üzerindeki vergi borçlarının mevcut olup olmadığını mutlaka sorgulamalısınız. Emlak vergisi her yıl ödenmesi gereken borçtur. Bu borç, arsanın sahibine aittir. Ancak arsa satıldığında bu borç hem satıcıyı hem de alıcıyı müteselsilen sorumlu tutar. Yani, geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisi borçlarından alıcı da sorumlu olmaktadır. Satıcı emlak vergisi borcunu ödememişse borç yeni sahibine geçer ve alıcı borcu ödemek zorunda kalır.
Arsa alırken dikkate alınması gereken en önemli unsurlardan biri hisseli olup olmadığıdır. Hisseli arsa, birden fazla kişinin mülkiyetinde bulunan ve her birinin belirli bir paya sahip olduğu mülk türüdür. Tapu kaydında birden fazla malik tarafından sahip olunan paylar genellikle 1/20 1/10 gibi oranlarla belirtilir. Bu durumda her malik arsanın tamamına değil yalnızca belirli kısmına sahip olurlar. Hisseli arsaların en büyük sorunlarından biri, kimin hangi kısmın sahibi olduğunun belirsizliğidir. Dolayısıyla arsaların alım satımında ciddi sorunlar yaşanmaktadır. Alıcı, arsa üzerinde hangi alanın kime ait olduğunun tam olarak belirlenememesi nedeniyle mülkiyet hakkını kullanırken zorluk yaşanmaktadır. Bu durum özellikle inşaat yapmayı planlayanlar için büyük engel oluşturur.
Hisseli arsalarda karşılaşılan diğer önemli bir mesele, maliklerin satış hakkıyla ilgilidir. Bir malik kendi hissesini satmaya karar verdiğinde diğer hissedarların onayını almak zorundadır. Bu durum, şufa hakkı olarak bilinir. Şufa hakkı hissedarın satışa çıkarılan hissesini başka bir kişi yerine tapu kaydında belirtilen bedelle almasına olanak tanır. Yani diğer hissedarlar arsanın satışı gerçekleşmeden önce satın alma hakkına sahip olur. Bu durum alıcı açısından istenmeyen gecikmelere ve hukuki sorunlara yol açmaktadır. Hissedarlar arasında anlaşmazlıklar ve satışın engellenmesi durumunda arsanın devri süreci daha karmaşık hale gelir.